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Acheter une maison en Irlande !13 min read

L’acquisition d’un bien immobilier en Irlande fait partie intégrante des rêves de nombreux amoureux de l’Île d’Emeraude. Certains y voient comme une façon de commencer une nouvelle vie, une nouvelle étape d’une existence trépidante, d’autres y voient une manière de passer une agréable retraite.

Mais souvent, la réalité les rattrape : manque de moyens, complexité des démarches, lourdeur administrative, demande accrue face à l’offre… 

THE IRISH THEORY tente d’éclaircir la situation et s’est entretenu avec Déborah N-L., originaire de la région parisienne, basée maintenant à Cork, et avec Mariannick F., française installée à Kildare.

Pourriez-vous, s’il vous plaît, vous présenter ?

Déborah : « Je m’appelle Déborah. Originaire de la région parisienne, je suis arrivée en Irlande, il y a 5 ans, pour rejoindre mon ex-compagnon irlandais et père de ma fille, aujourd’hui âgée de 4 ans. Je tiens à parler de ma situation professionnelle car elle a impacté ma recherche de maison. J’ai cumulé des contrats pendant 3 ans avant d’obtenir finalement un poste permanent. Même si être en CDD n’était pas un problème majeur pour obtenir un prêt, cela reste une difficulté dans la mesure où il faut pouvoir justifier de sa stabilité. Je suis aujourd’hui permanente et ce, depuis plus d’1 an, dans une grosse boîte tech. »

Mariannick : « Je suis arrivée en Irlande en 1998 en tant que jeune fille au pair. Et j’y suis restée ! J’ai repris des études en Irlande et je travaille dans une crèche depuis 2004. J’ai rencontré mon mari irlandais en 2015, nous nous sommes mariés en 2018 et nous n’avons pas d’enfants.

Auparavant, j’ai toujours vécu en colocation (maisons et appartements) dans le sud de Dublin, autour de Dun Laoghaire, l’un des coins les plus chers à la location et vente. 

Avec mon mari, nous avions besoin d’avoir notre propre intimité et, bien sûr, à plus de 40 ans, j’en avais marre de la colocation depuis plus de 20 ans. » 

Comment vous est venu le désir d’acheter un bien immobilier en Irlande ?
Quelle était votre situation à ce moment-là ?

Déborah : « Après ma séparation, il m’a été extrêmement difficile de trouver un bien convenable pour ma fille et moi, près du centre ville. Ayant choisi de partager la garde, nous devions rester dans le même secteur. J’ai donc loué une maison peu isolée hermétiquement et très sombre, dans l’idée que cela serait temporaire (espérant acheter vite) et j’y suis finalement restée 3 ans. Malgré une belle évolution professionnelle, je ne pourrais pas, aujourd’hui encore, trouver de location d’un 2 chambres de bonne qualité, près du centre ville, dans mon budget. J’ai donc commencé ma recherche, il y a plus de 2 ans. »

Mariannick : « Mon mari et moi avions 2 petits salaires (1 living wage  + 1 minimum wage), donc, nous ne pensions pas être éligibles pour un emprunt. Nous nous sommes renseignés au Citizen Information pour obtenir un logement social, mais risquions d’être en liste d’attente au moins pour 15 ans. Une autre option était une aide à l’emprunt par le Local Council, mais pour postuler, il fallait 2 refus de centres de prêts classiques. Nous avons donc entamé les démarches pour un emprunt classique. » 

Le projet d’achat d’un bien immobilier est une étape tout à fait excitante et laborieuse ! Pourriez-vous, s’il vous plaît, expliquer les différentes étapes de cette folle aventure ? 

Déborah : « Dans mon cas, la recherche a clairement été laborieuse. A savoir que je cherchais un bien très demandé à Cork, c’est-à-dire une maison de 2 ou 3 chambres, près du centre ville (dans un secteur très limité) à moins de 300 000 € (voire même au début, à moins de 220 000 €).

La recherche en banlieue ou en secteur rural est, je pense, moins difficile.

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A l’époque, il me fallait 1 an de CDD pour obtenir un prêt.
Pendant 1 an, j’ai visité des biens, mais mon budget ne me permettait clairement pas la qualité. Puis, j’ai obtenu un poste permanent, il y a 1 an et demi. Il m’a fallu attendre 6 mois, que la période d’essai passe, puis, j’ai pu me remettre en quête d’une maison que j’ai finalement trouvée rapidement.

Cependant, le bien nécessitait de nombreux travaux et, après négociation du prix et 3 rapports d’ingénieurs, j’ai abandonné le projet (environ 4 mois en tout). Puis, l’hiver est arrivé avec l’habituelle rengaine de “c’est lent à cette période de l’année”. Puis, janvier est arrivé et on m’a dit “ça va reprendre en février”…
En parallèle, j’ai obtenu une promotion qui n’était effective qu’en mars et, pour obtenir un plus gros prêt, il me fallait attendre d’avoir mon premier nouveau salaire. Quand, enfin, j’ai pu négocier mon prêt, la situation liée au COVID est arrivée. J’ai tout de même pu obtenir un prêt beaucoup plus important durant le lockdown, mais les visites n’ont repris qu’en juin. 

A ce stade, vous imaginez bien que j’ai visité toutes les maisons disponibles dans mon secteur. J’ai fait des enchères sur 5 maisons au total. Finalement, je me suis éloignée de mon secteur (30 minutes à pied du centre au lieu de 15) et ai pu obtenir une maison. »

Mariannick : « Après quelques recherches sur Internet et un rendez-vous annulé par ma banque irlandaise avec l’un de leurs agents, sur les conseils d’un ami, nous avons fait appel aux services d’un Mortgage Broker.
Cela a facilité notre vie vu qu’il a effectué les recherches et démarches pour nous et il nous a été de bon conseil.

Malgré cela, le processus a été laborieux et très inquisitif : la banque, qui nous a donné l’emprunt, analyse chaque détail de nos fiches de paie et documents financiers. J’ai eu à justifier des dépenses personnelles de mes relevés de compte et mon mari, un retard de paiement sur sa carte de crédit datant de 2 ans auparavant !
Vu que nous n’avions jamais fait d’emprunts quelconques, il fallait prouver que nous pouvions épargner de l’argent (mon PEL français et le Credit Union Savings de mon époux ont été d’une grande aide). La banque a également sollicité notre dernier propriétaire pour savoir si nous payions régulièrement nos loyers et factures.

Après des semaines stressantes, nous avons enfin reçu un accord d’emprunt – très utile vu que la plupart des agences immobilières refusent les visites sans. Mais, même après et juste au dernier moment de signer pour notre maison, la banque a continué de demander divers documents et justificatifs – je croyais même qu’ils étaient revenus sur leur décision !

Avec la somme qui nous était allouée, impossible d’acheter un bien immobilier dans le sud de Dublin. Nous avons donc commencé à chercher dans le comté de Kildare, d’où mon mari est originaire. Difficile de trouver, même là, des maisons pour notre budget donc nous regardions aussi pour des appartements.

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Le reste a été un concours de circonstances, voire notre bonne étoile. Une maison appartenant à des voisins de mes beaux-parents a été mise en vente : peu pratique pour une famille avec une petite cuisine et sans chauffage central + quelques menus travaux (salle de bain à refaire complètement). Elle a attiré peu d’acheteurs. La propriétaire nous a donné la préférence, vu que mon mari était une connaissance, et ce, malgré une meilleure offre (il faut savoir que, souvent, les acheteurs surenchérissent ici et que cela prend parfois des proportions ridicules).«

Selon vous, quels sont les critères à prendre en compte lors de la recherche du bien idéal ?

Déborah : « La réalité des enchères, du temps que prend une vente réellement et de la qualité des constructions (surtout en ville). »

Mariannick : « Le plus grand critère est la localisation, bien sûr. La région de Dublin et périphérie est hors de prix et, souvent, bien au-dessus du prix réel du bien. Après, il faut regarder les transports publics (mon mari a été transféré dans une autre branche de son magasin, à 15 minutes en voiture et moi, j’ai eu la chance de trouver un nouvel emploi dans une crèche en bas de ma rue sinon, il fallait compter environ 2 heures de transport – train + bus matin et soir pour rejoindre mon ancien travail, dans la périphérie de Dublin !). Et, bien sûr, les écoles et crèches pour ceux qui ont des enfants. »

Une banque irlandaise à recommander pour les non-résidents qui souhaitent acheter un bien immobilier en Irlande ?  

Déborah : « Sincèrement, je suis passée par 2 courtiers différents et ils m’ont donné des avis absolument opposés. »

Comment avez-vous choisi votre notaire irlandais ?

Déborah : « Une collègue de confiance me l’a recommandée et il se trouvait en face de mon bureau.  Je conseille de demander des recommandations et de comparer les prix. » 

Mariannick : « Nous avons choisi un notaire local. Les prix sont beaucoup moins chers qu’en France apparemment. Il faut compter 5000 / 6000 €. »

Quels conseils importants donneriez-vous aux personnes désireuses de s’installer en Irlande, mais qui peuvent être découragées par la complexité du projet ?

Déborah : « Je pense que le plus important est de comprendre le système et de l’accepter. Je pense que j’ai souvent été frustrée car je comparais beaucoup. Il faut accepter les lenteurs et différences administratives. Et, encore une fois, il ne faut pas hésiter à demander avis et recommandations aux personnes qui ont déjà fait l’expérience de l’achat. »

Mariannick : « Il est plus difficile par rapport à la France d’obtenir un emprunt immobilier et les taux sont moins intéressants. Il ne faut toutefois pas se décourager, le processus est souvent lent entre la demande et la réponse d’accord. Parfois, les échanges entre notaire à notaire et du notaire à la banque prennent énormément de temps. 

Il faut garder tout double ou copie des documents demandés et traces de toutes communications. La banque nous a demandé plusieurs fois les mêmes documents (perdu ou différent service). Les prix ont encore augmenté depuis notre achat en décembre dernier. Même pour notre petite ville, la demande est beaucoup plus forte que l’offre, certains de mes collègues ont dû acheter encore plus loin dans le centre du pays. Les offres diminuent, mais de nombreux lotissements sont en construction. »

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Faut-il un profil particulier pour pouvoir prétendre à un crédit immobilier en Irlande ?

Déborah : « Oui, comme avec beaucoup d’institutions financières, il faut pouvoir justifier d’une stabilité de revenus et de dépenses ! Les CDD et professions libres sont passées au crible. Il est aussi important de montrer que l’on épargne régulièrement, même de petites quantités. J’ai également entendu des témoignages de couples français se sentant victimes de discrimination. Leur statut de non-natifs aurait effrayé les banques en cas de non-paiement. Je n’ai pas ressenti cela moi-même, mais je me rappelle que cela faisait débat à l’époque. » 

De quel capital faut-il disposer pour l’acquisition d’un bien immobilier en Irlande ? Y a-t-il d’autres frais à prévoir ?

Déborah : « Il faut 10 % du bien si on est primo accédant et 20 % en cas de second achat. Il y a une taxe de 1 % du bien, les frais d’avocat (entre 1600 € et 3500 € selon les honoraires et complexité des situations) et les rapports d’ingénieur. Ne pas oublier les assurances vies et habitations. » 

Mariannick : « La banque fait une évaluation de la valeur du bien via un agent immobilier (environ 150 €). Un examen de structure du bien pour évaluer son état général est fortement recommandé par la banque, voire obligatoire (à partir de 500 €, mais cela peut monter jusqu’à 2000 €). Il faut également prendre une assurance pour la maison avant de signer la vente.  Dans notre cas, nous avons payé 200 € pout le mortgage broker. 

Il faut également payer la taxe de passation de propriétaire (stamp duty), soit 1 % du prix de vente. Être sûr de pouvoir payer 10 % de la valeur maison soi-même (beaucoup de personnes ici font un autre emprunt ou empruntent à des proches).

Il faut ajouter, en plus du remboursement mensuel, une assurance emprunt obligatoire (compter environ 50 € / mois pour 2).

Le plus ironique dans ma situation est que tout l’argent passé en location auparavant aurait déjà pu servir à rembourser un emprunt, mais, il y a 20 ans, je n’étais pas éligible, étant seule avec un petit salaire. Pour le moment, les mensualités pour notre emprunt correspondent à la même somme que le dernier loyer que nous payons. Il arrive même parfois qu’elles sont inférieures aux loyers auparavant payés par les personnes concernées. »

Avez-vous ressenti certains effets de la crise immobilière durant la concrétisation de votre projet ? Si oui, lesquels?

Déborah : « Clairement pour moi, l’offre et la demande. Les biens étaient limités et la demande, importante. J’ai vu les prix flamber et les biens, revenir sur le marché (souvent, pour causes de finances) avec des propriétaires s’attendant à ce que les offres atteignent celles proposées avant. 

De manière générale, mes conseils sont de ne pas rechercher le bien parfait, d’avoir en tête les réalités du marché et du système irlandais et de sécuriser ses finances avant la recherche. Avoir un accord de principe de la banque évite vraiment le ralentissement des procédures. De plus, n’hésitez pas à faire des enchères. Si le bien revient sur le marché plus tard, (ce qui arrive souvent puisque personne ne vérifie la solidité des dossiers avant d’accepter des enchères), les agents doivent vous rappeler. »

Un site à conseiller pour la recherche de biens en Irlande ?

Rendez-vous sur : https://www.daft.ie !

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